先日、マンションの管理費についての記事をアップしましたが、意外な程アクセスがありましたので、その続きを記事にしたいと思います。
私は今のマンションに住んで２０年以上になりますが、その間に管理費が上がったのは今回が初めてで、主たる理由は損害保険料の高騰や消費税増税、駐車場利用者の減少による収入減でした。
管理費会計の赤字は、速やかに解消する必要があります。
修繕積立金については、公的金融機関等からの借り入れという選択肢がありますが、ランニングコストである管理費会計にはそのような制度が無く、「赤字＝修繕積立金の食いつぶし」になるからです。
先日、値上げの総会が開催されたのですが、赤字化の理由は全員理解していたものの、支出の多くを占める管理委託料の見直しの提案がなされなかったことや管理会社社員の放漫な態度に、出席者から一気に不満が爆発しました。
ほんの少し、紹介しますと次の通りです。
Q＝出席者 A＝管理会社
Q）委託料とサービス内容が見合っていない。値下げすべき。
A）既存契約の一部を削減することで値下げは可能。
Q）委託料とサービス内容が見合わないから値下げの話をしているのに、そのような回
答をするとは信じがたい
A）無言・・・
本当はもっとリアルに記載したかったのですが、今回は止めておきます。
私の経験上、管理委託契約の履行状況は完全には管理組合に報告されていませんので、まず、契約通りに履行されているかについて管理会社に報告を求めるのではなく、自ら調べることが肝要です。
例えば、管理員が契約時間や曜日に派遣されているのか、清掃範囲や回数などは契約書に記載されていますので、それが本当に実行されているのか、単にチェックしているだけということもあります。
管理組合の役員の任期は単年度か２年が一般的ですので、事業の継続性には乏しく、管理組合運営に興味を持たれない方が少なくないのが実情です。
そこが、管理会社にとって都合のいいところで、基本に戻って全員参加型を目指すべきで、荒療治になりますが、今回のように各所有者の懐に直接影響が及ぶ案件については、注目されがちになりますので、この機会を逆に活かすようにするといいと思います。
それではどうしたらいい管理をしてもらえるのかを見分ける一つの判断基準としては、どのような担当者が当てられているかです。
経験上、１０年以上勤務の営業っ気のない担当者がいいと思っています。
出来ない担当者は会社から提示された見積もりや書類を単に届けるだけの「デリバリーボーイ」や会社の指示を管理組合の個性に落とし込まない「ただの作業員」が担当者になった場合、最悪な状況になります。
いわゆる「なめられた管理組合」には、新人やC級社員があてがわれます。
本当に自分の担当マンションのことを考えている社員を見分ける方法があります。
コンサルタント業務ができるかです。
例えば、20年後、30年後、建て替えなど、将来のマンションのライフプランを説明することができるかどうかを聞いてみて下さい。
担当者は複数の物件を受け持っており、各々築年数が異なるため、概ね○○年後のマンションの姿というのを経験しているはずです。
その事例をもとに自分のマンションが何年後にはどのようになっているだろうという話がある程度具体的に出来る社員は貴重です。
今回はここまで。あくまで自分の経験による私見です。
