先日、管理費を取り上げましたが、今日は修繕積立金について取り上げてみようと思います。
私のマンションもそうでしたが、新築分譲時に一時金として結構な額の「修繕積立基金」を支払います。
いわば、入居する際の持参金のようなもので、最初から新築時に設定されている修繕積立金では全く足りませんよと宣言されています。
実際、初回の大規模修繕工事は、その修繕積立基金という持参金込みで何とか概ねクリアできますが、２回目以降はいわゆる「自腹」で全額賄う必要があります。
ところが、新築から1５年程度でしたら、分譲当初から入居している方は、まだまだ現役の方が多く、管理組合の財政状況に無関心のケースが少なくありません。
しかし、２回目以降の大規模修繕工事には基本的に財源が不足気味で、その分を前もって、修繕積立金を値上げするか、不足分を全戸から一時金で集金するか、金融機関から借りるかのいずれかの選択を迫られることになります。
2回目の大規模修繕工事は竣工から概ね２５~３０年目になりますので、分譲当初から入居している方の多くが定年を迎えており、年金生活に入っているパターンとなっています。
その年金の中から修繕積立金の値上げや一時金は心理的抵抗感が小さくなく、仮に借り入れたとしても、単に将来の修繕積立金の先食いになっているだけで、決してお勧めできるものではありません。
そこで、しっかりしたコンサルタントを入れて、適正な工事価格を導き出すという話もよく出ますが、そのコンサルタントと施工業者との癒着が問題となっているとの記事もありました。
このような実態調査が何故なされたのかについては、ググればいくらでも出てきますので、興味のある方はチャレンジしてみて下さい。
結局のところ、管理費や修繕積立金は、常に不足していくという運命にあります。
経費の削減や工事内容の見直しなどで不足する分を穴埋めしたり、軽減するためには、様々な職業の方から構成されている居住者間で知恵を出し合って情報連携を行い、管理会社を元請けとし、基本的に管理会社に継続的に工事を発注する方がメリットが多いと経験上感じています。
ただ、以前の記事でも触れましたように、担当者の当たりハズレはかなり大きく影響します。
「会社がこのマンションはハズレ担当者をあてがえばいい」と、そこには組織的判断がなされています。
マンション住いの所有者の方は今一度、決算書や管理会社を確認してみてはいかがでしょうか。
因みに管理会社を変えれば、好転することはあまり期待しない方がいいと思います。
各所有者が自分のマンションという資産をどのように維持管理していくのかという主体性が大きくものをいいます。
